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房地产年中考:行业分化加剧 资金压力上扬_屋子?家_论坛_天边社

2018-08-04 23:04

  在行业一片肃杀气氛中,房企们陆续发布2018年上半年业绩预报。在过往1~2年销售范围的高歌猛进和资金宽松的周期拖底下,主流房企大多能获得不俗的业绩,个别房企甚至失掉500%之巨的增长幅度。

  不过,至公司业绩预增并不能完整掩饰行业所面临的隐忧。今年上半年,固然房地产合同销售金额和销售面积仍然获得正向增长,但增速已呈现较大水平下调。且在棚改政策的调剂下,货泉化安顿的比例或将大幅下降,这将形成下半年三四线城市的销售压力。

  多重因素叠加之下,房地产企业的资金状态已呈草木皆兵之势。更为严格的是,个别房地产企业已陷入经营不善之窘境,导致违约景象时有产生。近日,上市公司中弘股份已经“爆雷”,多个项目销售停止,事迹同比下滑4876.59%。


  房企业绩两重天

  7月23日晚,正荣地产(06158.HK)发布正面盈利预告,同日早上,融创发布正面盈利预报,当天收盘股价上涨3.72%。在近期发布预增公告的还有保利地产、招商蛇口、阳光城、中粮地产等房企。

  个别公司的增幅超过了100%。合肥城建猜测,2018年1~6月归母净利润的涨幅是400%~450%;中南建设归母净利润增幅达160%~180%;阳光城的预期增长是189.5%~235.2%。

  预增的房企给出的理由广泛是团体已交付建造面积的增加、均匀售价大幅上涨及物业毛利增加、营业收入增长。过去一至两年,房地产业高歌猛进,销售金额向上拉升,同期行业处于宽松周期,融资本钱普遍较低。这些因素促使行业净利润率回归两位数程度,如今在房企2018年中报上有所体现。

  不外,仍有不少企业陷入预减或亏损之地。近日,华联控股、荣安地产、深物业A等多家公司今年上半年业绩有所降落。而绿景控股、嘉凯城、中弘股份、海航投资等公司接踵发布预亏布告。

  其中,中弘股份因财务用度增加10亿元、资产减值丧失增加1亿元、贸易项目销售停滞,住宅项目销售也大幅下滑,导致公司房地产项目销售利润较去年同期大幅减少,预期亏损14亿元,同比下滑4876.59%。

  申万宏源7月20日数据显示,60家宣布中报业绩预报的房企中,25家预增、7家扭亏、1家续盈,而首亏、续亏或预减的有22家,占比超过1/3。一名房地产资深评论员表现:“在过去两年销售业绩支持下,今年房企业绩取得正向增加的可能性较大,至少龙头房企如斯。”

  行业分化更凸起

  国信证券的统计数据表明,2017年,中国房地产销售TOP5和TOP10市场集中度分辨为16.9%、24,多少乎每一次出镜都会曝出笑点雷佳音真的成了.1%,较2016年末分别晋升了4跟5.2个百分点,但对照美国的市场集中度,尚分离有6.7和9.1个百分点的差距。

  但2018年1~6月,中国TOP5和TOP10市场集中度进一步提升至21.37%和29.72%,已经濒临美国水平。

  行业三巨头的碧桂园、万科、恒大又再刷新销售纪录。今年上半年,拉斯维加斯威尼斯人,碧桂园已实现合同销售金额4124.9亿元,万科实现3046.6亿元,恒大实现合同销售额3041.8亿元,此三家加起来的合同销售金额已冲破万亿元。

  一家在港上市的房企融资负责人对第一财经表示:“今年上半年,房企融资较大,综合融资成本也有所上涨,较去年进步约2~3个百分点。当初基础只有龙头房企能拿到钱,融资的集中度提升将反哺规模提升。”

  资金压力下土地市场降温

  假如说市场的逐渐降温对房企的影响是迟缓浮现的,那么资金的收紧则是房企眼下的困局。

  “今年平均融资成本至少增加2%,你看今年土地拍卖市场,就显著冷僻了很多。”旭辉集团副总裁兼财务核心总经理杨欣告诉记者。

  从土地投资节奏看,近期的土地降温可见一斑。今年7月,姑苏7宗经营性土地进入限时竞价阶段,其中三种栖身地块未拍先流拍。该批地块为苏州市今年集中挂牌的第二批土地中的一局部。此前,苏州土地市场曾一度火爆,现在导致多家开发商由于拿地过高一直项目畅销。

  在合肥,最近2月有5宗寓居土地流拍,曾经的楼市“四小龙”之一合肥,让良多地产商深陷其中。“咱们在合肥的名目始终捂在手上,开盘就亏损。”一位禹洲地产内部人士告知记者。

  “融信的债券到期,我们也帮他们找一些中小银前进行对接,盼望城商行能够买一些债券,然而难度很大。”一位券商机构客户经理告诉记者。

  此前,有一些小银行仍旧在监管下进行委托贷款操作,愿望帮一些地产商融资。记者懂得到,即使是TOP5地产商,也通过这样的高融资方法进行融资,详细金额超过10亿。

  “新力地产的许多项目也在追求地产基金参与,但是我们评估后感到销售并不乐观,不敢四平八稳。”一位地产基金从业者告诉记者。

  根据Wind资讯此前的统计,目前A股房地产2017年净负债率超过200%的房企分别有:泛海控股、华发股份、中南建设、金科股份、绿地控股等,H股净负债率超过200%的房企有佳兆业。

  依据申万宏源的一份讲演,包括公司债、企业债、中期票据及定向工具的地产工业债权,2018年全年到期量总计为1949亿元,其中三四季度为到期顶峰,分别到期量高达932亿、698亿元。接下来2019年、2020年到期量更加宏大,每年增量都在1000亿以上。

  海通证券债券研讨员姜超宏以为,随同企业间分化越来越显明,融资潮水从前后,个别企业的信誉违约概率增添。

  经由了前两年的大肆扩大,目前很多房企未然感触到经营的莫大压力,从而不得不以价换量加速去库存。“我们预计今年第四季度会是一个低谷,那个时候可能土地市场将进入冰点,也是一个窗口期。”一位地产高管告诉记者。

  (起源:第一财经日报)